Покуда большинство игроки в мире арендного бизнеса жалуются на трудности ведения дел в Кризис, другие игроки рынка упорно ищут методы « остаться на плаву», несмотря на царящий в экономике хаос — и находят их.
« Среди всевозможных вариантов договоренностей именно перевод арендной платы с « фикса» на процент От оборота получил особенную известность. За этой схемой — огромное будущее, — заявляет гендиректор Ренессанс Инвестментс Руслан Сухий — Она становится компромиссом Для вендоров, избавляя их От необходимости переезжать с « насиженного» места, и настоящим спасательным кругом Для большинства арендодателей. Ведь их Основная задача в Кризис — любой ценой удержать стабильных и добросовестных арендаторов, А Для новых ТЦ — привлечь таковых».
От реалий никуда не деться: правила сегодня диктуют арендаторы, и продолжаться такая ситуация будет еще минимум 1-2 года. По результатам экспертизы аналитического отдела организации Ренессанс Инвестментс (www.renta4you.ru), в первом полугодии 2015 г. Средний диапазон ставок арендной платы в столичных ТЦ составлял $400 — $1700 за м², Что на 15-40% ниже прошлогодних показателей.
Диалог между владельцем и арендатором: курс на единый язык!
Идея была инициирована западными сетями — то есть, « пионерами» движения по переходу на процент с оборота стали такие операторы как McDonald’ s, H& M, Ikea.
Дальше — больше. По подсчётам аналитического отдела « Ренессанс Инвестментс», за первое полугодие 2015 г. На такую форму оплаты уже перешло около 30% арендаторов столицы России и области, на текущий момент показатель достиг 55-60%, А до окончания года прогнозируется рост числа подобных договоренностей до 65-70%.
Немного о цифрах
Обновленный договор аренды может иметь в основе « чистый» процент От полученной арендатором выручки или комбинированную ставку (оговоренный минимальный « фикс» плюс дальнейший процент). Окончательные решения зависят как От проходимости самого ТЦ, Так и От профиля арендатора.
Так, якорные арендаторы и известные бренды с безупречной репутацией, как правило, имеют возможность рассчитывать на определенные льготы. Гипермаркеты и продовольственные магазины часто выплачивают 2-5%, крупные сети по реализации техники — 3-6%, развлекательные центры — 4-9%.
Для участников торговых галерей средние цифры стают весомее:
Для операторов DIY, детских и спортивных предметов сумма может варьироваться в пределах 5-16% От оборота,
у маленьких точек с аксессуарами ставка может доходить до 18-25%.
Доверие — « больная» тема?
Одним из « неудобных» моментов При переходе на процент с оборота является надзор над бухгалтерией арендаторов. Все ли игроки рынка готовы к этому? Занижают ли арендаторы свою прибыль? Существует ли риск подтасовки цифр?
« При грамотном подходе, особых причин Для волнений нет, — подчеркивает Сухий Руслан.— в текущей финансовой обстановке операторы Более арендодателей заинтересованы во внедрении процента с оборота. По этой причине они согласны делать отчетность не менее прозрачной.
само собой, чтобы по максимуму обезопасить собственника От рисков, договор обязан быть составлен особо скурпулезно: в нем прописываются Все допустимые способы наблюдения и оговаривается степень доступа к документам.
помимо этого, сегодня имеется большое количество способов протестировать достоверность сведений, предоставляемых арендаторами. Это и контрольные закупки с отслеживанием выдачи чека, и сравнение финансовых показателей с точками похожего профиля, и online-подключение к кассам арендатора, и даже сервис сторонних аудиторов».
Время действовать осторожно
в угоду подобной схемы говорит и критически возросший уровень вакантности в столичных ТЦ (7% против обычных 2-3% за первое полугодие 2015). Кризис кризисом, А возведение продолжается — большое количество новых торговых объектов открываются, едва-едва набрав 40% арендаторов. А Ведь еще в 2014 г. Эта грань устойчиво держалась в районе 70-80%. Все Это не может не оставить отпечатка на размере арендных ставок, которые вполне способны « просесть» еще на 25-30% в рублях до окончания 2015.
Что выгоднее Для арендного бизнеса — « процент» в руках или « фикс» в небе? Поведение рынка уверенно отвечает на поставленный вопрос.
« Основная тенденция такая: пусть арендатор вносит в настоящее Время Немного меньше денег, наоборот остается в ТЦ, — подводит итоги Руслан Сухий.— покуда не более гибкие собственники сталкиваются с необходимостью искать новых продавцов, другие гарантируют себе возможность « переждать бурю» спокойно и без лишних рисков».
